Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu zawartą na czas oznaczony?
publikacja: 2019-06-21, sekcja: prawo cywilneZgodnie z obowiązującymi przepisami dopuszczalne jest zawarcie umowy najmu lokalu na czas oznaczony albo nieoznaczony. W przypadku zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Jednakże czy taka sama regulacja prawna dotyczy umów najmu lokalu zawartych na czas oznaczony ? Niestety nie, ustawodawca dopuścił tylko pod pewnymi warunkami możliwość wypowiedzenia stosunku najmu zawartego na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Treść powołanego przepisu wprost wskazuje, że konieczne jest określenie w umowie wypadków upoważniających do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony.
Jak słusznie zauważył Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt: XV Ca 217/14 „W świetle art. 673 § 3 KC swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne, gdyż ustawa wymaga, aby strony określiły w umowie wypadki, kiedy będzie to możliwe. Wprawdzie nie zostało sprecyzowane, jak ma wyglądać określenie tych „wypadków", natomiast niewątpliwie nie jest wystarczające przyznanie stronom blankietowego uprawnienia do wypowiedzenia umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku oraz z przepisem ustawy, a w konsekwencji nieważne (art. 58 § 1 i 3 KC).” Fragment przytoczonego orzeczenia pozwala na wyprowadzenie wniosku, iż zawarcie przez strony w umowie najmu, klauzuli uprawniającej do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, bez wskazania konkretnych przypadków w jakich to może nastąpić, skutkuje uznaniem jej za nieważną.
W tych okolicznościach zasadne jest uznanie, że wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, możliwe jest jedynie w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny, konkretnego i dokładnie oznaczonego zdarzenia np. utraty pracy przez najemcę. Należy jednak dodać, że klauzula umowna określająca przyczyny wypowiedzenia umowy nie może być sprzeczna z ustawą i z zasadami współżycia społecznego, albowiem grozi to uznaniem jej za nieważną.
-----
Zapraszamy do przeczytania innych artykułów z sekcji prawo cywilne oraz kontaktu z naszymi prawnikami.
Kancelaria świadczy także porady prawne przez Internet, zapraszamy do wypełnienia bezpłatnego formularza wyceny usługi.